相続した土地の売却で注意点は何か？費用や手続きもまとめて解説

相続した土地を売却する前に押さえておく基本の注意点

まず、法改正により令和６年（２０２４年）４月１日より「相続登記」が義務化されました。これは、相続によって土地を取得したことを知った日から３年以内に名義変更をしなければならない制度です。義務化前に発生した相続も対象となり、２０２７年３月３１日までに登記を済ませる必要があります。もし正当な理由なく期限を過ぎた場合、１０万円以下の過料が科される可能性がある点にご注意ください 。

次に、遺産分割協議が必要な場合は、複数の相続人で話し合いのうえ売却する土地の名義について合意を得ることが不可欠です。共有名義の土地では、全員の同意が得られないと売却できないだけでなく、売却の進行自体が停滞する恐れがあります。

さらに、譲渡所得税の税率は「土地の所有期間」によって異なりますが、相続の場合は被相続人が所有していた期間を引き継ぎます。そのうえで、売却した年の１月１日時点で所有期間が５年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率約２０.３１５％、５年以下なら「短期譲渡所得」で約３９.６３％となります。したがって、売却のタイミングによっては税負担が大きく異なるため、所有期間の確認は重要です 。

相続した土地を売却した際にかかる主な税金と費用

相続した土地を売却する際には、以下のような税金や費用が発生します。どなたにもわかりやすく、整理してご説明します。

例えば固定資産税評価額2,000万円なら登録免許税は約8万円かかります（2,000万円×0.4％）。抵当権抹消手続きが必要であれば、さらに1件あたり1,000円の税金が加わります。さらに売買契約書には、売却価格に応じた印紙税が必要で、現在は軽減措置が適用されていることもあります。仲介手数料については、実務上「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限の目安とされています。

さらに重要なのが譲渡所得税です。売却益（譲渡所得）に対して課税され、税率は所有期間によって異なります。被相続人からの取得期間を引き継ぐため、相続後すぐ売却しても所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得（税率約20.315％）」が適用されます。5年以下なら「短期譲渡所得（税率約39.63％）」となります。

最後に、相続税の計算の基本にも触れておきます。相続税評価額をもとに相続税が算出され、所得税等の別途課税とはまた異なります。取得費加算の特例などもあり、結果として譲渡所得税の負担を軽減できる可能性があります。

相続した土地の売却で活用可能な税制上の特例・控除

相続した土地を売却する際には、税負担を軽減できる制度がいくつかあります。ここでは代表的な三つの特例・控除について、特徴と条件をわかりやすく紹介します。

まず「取得費加算の特例」は、相続税を支払った場合に、相続税の一部を売却時の取得費に加えることで譲渡所得全体を圧縮し、所得税および住民税を軽減する制度です。適用にあたっては、相続後、相続税の申告期限の翌日以降、最大〈相続開始から3年10か月以内〉の売却という期限が設けられています 。

次に、「空き家の3,000万円特別控除」は、被相続人が居住していた家屋やその敷地を相続し、空き家として売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に大きな節税効果を持つ制度です。ただし、取得費加算の特例との併用はできないため、どちらか一方を選ぶ必要があります 。

さらに、「被相続人が居住していた土地に関する特例制度」については、上記特例のほかに、被相続人居住用の土地であるかどうかをもとに適用される制度が存在しますが、具体的な内容や適用条件は売却する土地の状況によって異なる場合があります。詳細は専門家とご相談ください 。

いずれの制度も適用には細かな条件があり、申告時の書類準備なども求められます。ご自身のケースでどの制度が最も有利になるかを検討する際には、早めに税務の専門家にご相談いただくことをおすすめします。

売却をスムーズに進めるための手続きと準備事項

相続した土地を売却するときには、売却手続き全体を見通した上で、事前にしっかりと準備を整えておくことが肝心です。その中でも特に重要な手続きや確認事項をわかりやすく整理しました。

① 必要書類や登記前の売却での注意点
相続土地を売却するには、まず相続登記が必要です。被相続人から相続人への名義変更が済んでいないと、登記簿上の所有者と実際の売主が一致せず、売買契約が進めにくくなります。ただし、金融機関が住宅ローン融資を行う場合には登記完了を条件とすることが多いので、実務上はやはり早めの登記が望ましいです。さらに、遺産分割協議書には被相続人や相続人の情報、対象土地の地積・地番などを記載し、実印と印鑑証明を添える必要があります。

② インフラ状況など土地の法的・物理的条件の確認ポイント
売却前には土地の法的・物理的な条件を丁寧に把握する必要があります。まず登記簿には所有者や担保権、地役権、差し押さえなどの制限物権の有無を確認し、重要事項説明書に記載することが法令で求められます。また、インフラについては上水道・下水道・電気・ガスなどの整備状況や引込の有無、負担金の有無、道路の接道状況や幅員、私道負担などを事前に確認し、買主にも明示しておくことで後々のトラブルを防げます。

③ 売却のタイミングや準備の流れにおける注意点
売却をスムーズに進めるには、登記・書類整備・インフラ確認・重要事項説明の流れを順序立てて進めることが重要です。例えば、農地を売る場合は、農業委員会の許可取得が必要であることから、先に法的な扱いを確認して用途変更の可否も含めて検討する必要があります。また、解体や測量が必要な場合には、境界確認や測量費用・解体費用を見積もった上でタイミングを計画的に設定するのが安心です。

以下に、手続きと準備の流れを簡単な表でまとめました。

このように、登記や書類整備、インフラ確認、土地の状態確認などを順序立てて着実に進めることで、安心して売却手続きを進められます。当社では、こうした手続きを親身にサポートいたしますので、安心してご相談ください。

まとめ

相続した土地を売却する際は、登記の義務化や期限、遺産分割協議における共有者全員の同意、所有期間に応じた税率など、法律や税金面で多くの注意点があります。登録免許税や印紙税、仲介手数料、譲渡所得税といった費用の把握も必要不可欠です。税制上の特例が活用できる場合、負担が軽減される可能性もあるため、事前に内容を確認しましょう。必要書類の準備や土地の状態確認など、手続き全体の流れを知っておくことで、安心して売却を進めることができます。ひとつずつ対策することで、スムーズな売却を実現しましょう。

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