リースバックの注意点は何？トラブル事例や契約時の確認ポイントを解説
「自宅を売却しても住み続けられる」として近年注目されているリースバック。しかし、簡単に決めてしまうと契約内容や費用、家族との関係など思わぬトラブルに発展することもあります。この記事では、リースバックを検討している方が見落としがちな注意点や起こりやすいトラブル、その回避方法について詳しく解説します。安心してリースバックを進めるために、押さえておきたい重要ポイントをわかりやすく紹介しますので、ご自身の判断材料としてぜひご活用ください。
契約形式による住み続けるリスクと注意点
リースバックでは、賃貸借契約として「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらを選ぶかが重要なポイントです。普通借家契約では、借主の意思で契約更新ができ、貸主から正当な理由なく更新を拒まれにくいため、長く住み続けたい方に適しています。一方、定期借家契約では契約期間が終了すると原則住み続けられず、再契約も貸主の判断に委ねられるため、将来的に予期せず退去を求められるリスクがあります。
特にリースバック契約では定期借家契約が多く採用されており、契約期間として２～３年が設定されることが一般的です。再契約が可能な場合でも、貸主が同意しないと延長できず、再契約時に家賃が上がるケースもあるため注意が必要です。
契約前には、以下のような点を必ず確認してください：
| 確認項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 更新可否 | 借主の意思で更新可能 | 契約期間満了後は再契約が必要・拒否される可能性あり |
| 契約期間の目安 | 特に定めず（1年以上） | 一般的に2〜3年が多い |
| リスク | 貸主により更新拒否されにくい | 退去や家賃値上げのリスクあり |
このように、自分がどれくらいの期間住み続けたいかを明確にしたうえで、契約形式や再契約の条件がどうなっているかを特にしっかりと確認することが重要です。
家賃（リース料）の支払い負担と資金計画の重要性
リースバックでは自宅を売却後もそこで住み続けられるメリットがありますが、その反面、毎月の家賃（リース料）の負担が生じる点は重要な注意点です。まず、リースバックの家賃は「買取価格 × 期待利回り（おおむね6〜13％）」を12ヶ月で割った金額で決まることが多く、市場の賃料相場とは異なる仕組みであるため、相場より高くなる傾向があります。例えば買取価格が2,500万円で期待利回りが8％の場合、月額家賃は約16.7万円となることもあります。
このように、高めの家賃設定となる可能性を踏まえて、長期的な資金計画を立てることが不可欠です。具体的には収支シミュレーションを行い、ご自身の生活費や収入とのバランスを確認しましょう。毎月の支払いが困難になった場合、契約解除や退去を余儀なくされるリスクがあるため、家賃が確実に支払える範囲であるかどうかを事前にしっかり確認することが重要です。
以下の表に、家賃負担と資金計画の観点で確認すべきポイントをまとめました。
| 項目 | 確認内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 家賃の算出方法 | 買取価格と期待利回りから計算されているか | 負担の根拠を理解し納得する |
| 収支シミュレーション | 家賃・生活費・収入を踏まえた長期的な収支を試算 | 無理のない支払い計画を立てる |
| 支払い負担への備え | 万一支払いが難しくなった場合のリスクを確認 | 契約解除や退去のリスクを未然に防ぐ |
とくに期待利回りや買取価格によって家賃は変動するため、複数の運営会社に相談し条件を比較することも有効です。また、住宅ローン残債を事前に減らしておくことで、買取価格と家賃負担を抑える効果も期待できます。
買戻しの可否・条件に関する確認ポイント
リースバック後に「自宅を買い戻したい」とお考えの方は、まず契約書にその条件が明記されているかどうかを必ず確認してください。契約に「再売買予約契約」や「買戻し特約」が設定されていない場合、いざ買戻しを希望しても成立しないリスクがあります。再売買予約契約は売却後に賃貸契約と同時に締結する形式で、契約時に買戻し価格や期限を自由に設定できるケースが一般的です（例：売却価格×1.1〜1.3）。一方、買戻し特約は民法第579条に基づき、売買契約と同時に締結が必要で、期間は最大10年、明記がない場合は5年以内と定められています。価格は売却時の金額や契約費用を上回らないことが法律で定められています。
| チェック項目 | 再売買予約契約 | 買戻し特約 |
|---|---|---|
| 締結タイミング | 売却契約後でも可能 | 売買契約と同時に締結 |
| 買戻し期限 | 自由に設定可能（無期限もあり） | 最長10年、未記載なら5年以内 |
| 価格の規制 | 自由設定（高額になる傾向あり） | 売却金額＋契約費用を超えてはいけない |
また、買戻し契約があるからと安心してはいけません。家賃を滞納した場合、買戻しの権利自体が消滅するリスクがありますので、契約後も滞りなく支払いを継続してください。
さらに、買戻し価格には通常、売却価格の10％～30％程度の上乗せがされる点にも注意が必要です。資金計画を立てる際は、この価格上昇分に加えて、登記費用・印紙税・事務手数料・司法書士報酬などの諸費用も含めて資金を準備しましょう。
住宅ローンを利用して買戻しをすることも考えられますが、リースバック後の買戻しでは審査が通りにくくなるケースが多いため、必ずしもローンが利用できるとは限りません。したがって、自己資金での準備や、再購入のタイミング・資金計画については慎重に検討されたうえで契約に臨むことをおすすめします。
④ 相続・家族関係や修繕・諸費用などのトラブル回避策
リースバック契約をする際には、ご家族や相続人との相談不足によるトラブルを防ぐことが重要です。所有権が業者へ移転するため、相続人が「自宅を相続する予定だったのに知らなかった」と感じるケースもあります。そのため、契約前には、将来の相続を見据えて家族全員の理解を得ておくことが大切です 。
修繕費・測量費・事務手数料など、リースバック実施に伴う諸費用については、契約書に明確に記載されているかを必ず確認してください。口頭だけの説明に頼るのではなく、書面で詳細を把握することがトラブル回避につながります 。
また、リースバック運営会社の信用リスクにも注意が必要です。経営悪化や倒産によって、家賃支払い先や契約条件が急に変わる可能性もゼロではありません。そのため、実績や経営体力を確認したうえで、複数の会社から提案を受けて比較検討する姿勢が必要です 。
| トラブル項目 | 回避策 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 家族や相続人との相談不備 | 事前に説明・合意を得る | 家族会議の有無 |
| 諸費用の未確認 | 全て書面で費用明記 | 契約書記載内容 |
| 業者の経営リスク | 複数社比較・会社情報確認 | 業歴や倒産情報の有無 |
以上の点を契約前にしっかり対策しておくことで、相続や家族関係、費用面、運営会社の信頼性を含めたトラブルを未然に防ぎ、安心してリースバックを活用することができます。
まとめ
リースバックは自宅に住み続けながら資金を得られる反面、契約形態や家賃負担、買戻し条件など多くの注意点があります。契約内容を十分に確認し、再契約や賃料支払い、買戻しの条件を事前に理解しておくことが大切です。また、家族への共有や修繕費・諸費用の負担範囲も明確にしておきましょう。不安を感じたら専門家に相談し、安心してリースバックを利用できるよう備えましょう。
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