土地の売却方法や流れはどう進める？初めての方へ手順を紹介

土地売却の第一歩としての相場確認と査定依頼の流れ

土地を売却する際、まずは相場を把握することが重要です。ご自身で調べる方法として、国土交通省の「不動産取引価格情報」や、公示地価・基準地価・路線価といった公的な指標を利用する方法があります。これらはそれぞれ、実際の取引価格や評価額を示しており、おおまかな相場の目安になります。これらの情報をもとに、大まかな相場を認識したうえで次のステップに進むとよいでしょう。

そのうえで、不動産会社による査定依頼が重要です。査定方法には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の二種類があります。机上査定はインターネットなどを通じて面積や所在地などの情報を入力して価格を算出するため、手軽に相場を知ることができますが、あくまでも概算にとどまります。一方で訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪れて土地の形状・接道状況・周辺環境などを直接調査し、より精度の高い査定額を提示してもらえます。

また、複数の不動産会社に査定依頼をすることで、相場の幅や提示価格の妥当性を比較できます。このため、一括査定サービスを活用するのも有効です。一度の入力で複数の会社から査定結果を得られるため、相場把握に役立ちますし、相場とかけ離れた査定額を出す会社を見極める材料にもなります。

査定結果が出たら、その結果をもとに売り出し価格を検討します。相場より高すぎると売れにくく、安すぎると損をしてしまう可能性があります。査定額や公的機関の評価などを総合的に見て、売却価格を慎重に決めましょう。

媒介契約の選び方と売却活動開始までのステップ

土地を売却する際、不動産会社との契約である「媒介契約」は以下の３種類から選ぶ形になります。「どのような条件で売却活動を進めるか」「自分で買主を見つける自由はあるか」など、内容によってその後の売却の進行が変わりますので、自分に合った契約を選ぶことが肝心です。

（※表は、媒介契約の各種特徴をわかりやすく整理しています）

専属専任媒介契約は、自分で買主を見つけることはできず、不動産会社が必ずレインズへ登録・１週間に一度以上の進捗報告が義務付けられるため、積極的に売却を進めてもらいたい方に向いています。専任媒介契約は似ていますが自己発見取引が可能な点が異なり、自由度とサポートのバランスを重視したい方に適しています。一般媒介契約は、複数の会社に依頼でき自己発見取引も可能であり、自由度の高い売却活動を希望される方に向いています。各契約の違いや注意点については、信頼できる制度に基づいた情報提供を行うことが重要です。

契約が成立すると、不動産会社は広告の掲載や指定流通機構（レインズ）への登録、購入希望者への紹介など売却活動を開始します。特に専属・専任媒介契約ではレインズへの登録が義務付けられており、広く買主候補へ情報が行き渡るため、売却のチャンスが広がります。

また、売却活動と並行して、土地の境界や測量の確認といった準備作業を進めることも大切です。特に境界が曖昧なままでは買主側から条件が厳しくなる場合もあるため、測量や境界確定は早めに行っておくことをおすすめいたします。

買主決定から売買契約、引渡しまでの手続き

買主が見つかると、まず価格や引き渡し時期、その他条件について交渉を行います。「売買交渉」は売主と買主が合意に至る重要なステップで、多くの場合、提示した価格の範囲内で交渉するのが一般的です（例えば１０％以内の値引きなど）。

交渉の結果、条件が確定すれば「売買契約」を締結します。契約当日は宅地建物取引士による重要事項説明があり、その後、手付金（売買価格の５～１０％程度）が買主から売主へ支払われることが多いです。

契約締結後は、残代金の受領・所有権移転登記・抵当権抹消登記などの手続きを含む「決済・引渡し」が行われます。買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関からの融資実行を経て、売主に代金が支払われ、司法書士が登記手続きを進めます。

引渡し時に揃えておくべき主な書類は、以下の通りです：

こうした準備を事前に進めておくことで、当日慌てることなくスムーズに決済・引渡しを完了できます。

売却後に必要な確定申告と費用・税金の整理

土地を売却された後には、譲渡所得が発生した場合に確定申告が必要です。譲渡所得は「売却代金 −（取得費＋譲渡費用）」という計算式で求められ、利益が発生した場合、翌年の２月１６日から３月１５日までに確定申告を行う必要があります。取得費には購入代金のほか仲介手数料や印紙代・登記費用などが含まれ、譲渡費用には売却にかかる仲介手数料・測量費・印紙代などが含まれます。譲渡所得がマイナスだった場合は申告不要ですが、損益通算や繰越控除を活用するには申告が必要な場合もあります。ですので、譲渡所得の有無に応じて申告の判断をしてください。 （参照：国税庁、住宅情報センター）

売却にかかる主な費用や税金を以下の表にまとめました。目安としてご活用ください。

譲渡所得税等の税率は、所有期間が売却した年の１月１日時点で５年以下の「短期譲渡所得」と、５年超の「長期譲渡所得」で大きく異なります。短期の場合は合計約39.63％、長期の場合は約20.315％の税率が適用され、申告と納税の際には復興特別所得税も含めて計算されます。さらに、売却した不動産が居住用だった場合には最大3,000万円の特別控除など、特例の適用を受けられる場合もありますから、該当する方は適用条件をよく確認してください。 （参照：ノムコム、不動産売却マップ、国税庁）

申告手続きの流れを確認して、スムーズに進めましょう。主なステップは次のとおりです： まず、売買契約書や各種領収書、登記事項証明書など申告に必要な書類を揃えます。次に「譲渡所得の内訳書」を記入し、取得費や譲渡費用、特例の適用の有無を明記します。その後、確定申告書（主に様式Ｂや第三表）を作成し、税務署に提出します。提出方法は、e-Tax（電子申告）・郵送・税務署窓口などがあります。申告期限は翌年２月１６日から３月１５日までで、期限内に納税（または還付手続き）を完了させましょう。還付が発生した場合は１～２ヶ月程度で振込されます。 （参照：マネーフォワード、イエカカク）

まとめ

土地の売却は、相場の確認と査定依頼から始まり、媒介契約の締結、売却活動、買主との交渉、売買契約、引渡し、そして売却後の確定申告まで多くのステップがあります。それぞれの段階で適切な準備や手続きが求められますが、事前に流れを把握しておけば安心して進めることができます。売却は大きな取引ですが、丁寧な対応と計画的な進行で、ご自身の大切な土地を納得の形で手放すことができるでしょう。

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